Hal-hal yang Harus Disiapkan Jika Pindah KPR Bank

PERTANYAAN

Saya ingin pindah KPR bank. Jika pindah, proses hukum apa yang perlu saya lakukan terhadap bank yang lama? Mohon bantuannya. 

INTISARI JAWABAN

Apabila hendak pindah KPR bank, debitur harus mematuhi aturan hukum yang berlaku sesuai perjanjian dengan pihak bank sebelumnya, yakni salah satunya membayar biaya penalti. Hal ini dikarenakan debitur (lewat dana kredit dari pihak bank baru) membayar KPR dipercepat. Apa syaratnya dan bagaimana prosesnya?

 

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda baca ulasan di bawah ini.

ULASAN LENGKAP

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

 

Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

Sebelum menjawab pertanyaan Anda, perlu diketahui bahwa pindah KPR atau dikenal pula dengan take over KPR memiliki beberapa jenis, mulai dari take over antarbank, take over jual beli, hingga take over bawah tangan. Secara umum, ketiga jenis take over tersebut lumrah dilakukan. Berikut uraiannya.

 

Jenis-Jenis Take Over KPR

1. Take Over Antarbank

Take over KPR antarbank adalah kegiatan memindahkan KPR yang sedang berlangsung di suatu bank kepada bank lainnya dengan mempertimbangkan beberapa kondisi terbaru yang lebih cocok atau menguntungkan nasabah.

Misalnya, nasabah A yang sedang menjalani KPR di bank B pindah KPR ke bank C karena menganggap bunga di bank C lebih rendah.

Pindah KPR bank atau take over jenis ini kerap menjadi solusi untuk meringankan cicilan debitur yang sudah terkena bunga floating dengan memindahkan pinjaman KPR berjalan ke program KPR baru di bank yang berbeda.

2. Take Over Jual Beli

Take over KPR jual beli merupakan pengalihan cicilan rumah seseorang yang belum lunas. Contoh kasus yang sering terjadi adalah penjual tidak sanggup untuk melanjutkan cicilan KPR.

Dalam take over jenis ini, jual beli rumah akan melibatkan pemohon take over KPR, pembeli, dan bank.

Serupa dengan proses KPR pada umumnya, pihak pembeli mesti mempersiapkan berbagai syarat yang diberikan oleh bank seperti melampirkan keterangan penghasilan hingga mendatangi bank bersama pihak yang mengalihkan pinjaman KPR.

Jika proses administrasi dan analisa pengajuan kredit rampung dilakukan oleh bank dan adanya persetujuan, bank tersebut bakal mengeluarkan Akta Jual Beli (AJB) dan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dan pembeli bisa meneruskan KPR.

3. Take Over Bawah Tangan

Berbeda dengan jenis take over KPR antarbank dan take over jual beli yang dilakukan secara resmi karena melibatkan pihak bank selaku kreditur, take over bawah tangan hanya melibatkan penjual dan pembeli saja.

Dalam ulasan Tips Aman Oper Kredit Rumah, Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dradjad Uripno menjelaskan bahwa oper kredit yang dilakukan tanpa sepengetahuan pihak bank akan menimbulkan risiko kepada salah satu debitur. Dalam konteks take over KPR, hal ini pun berlaku demikian.

 

Untung Rugi Pindah KPR Bank

Kembali ke pertanyaan, dari ketiga jenis take over KPR sebagaimana uraian di atas, kami pastikan bahwa pertanyaan Anda merujuk pada pindah KPR antarbank.

Bagi yang akan mengajukan pindah KPR bank, ada baiknya menimbang kembali keuntungan dan kerugian yang akan didapatkan.

Anda dapat melakukan simulasi take over KPR terlebih dahulu dengan cara memasukkan plafon awal KPR, tenor awal dan yang sedang berjalan, hingga bunga fixed beserta periodenya.

Setelah itu akan terlihat pilihan bank yang memberikan bunga lebih rendah dengan perkiraan nominal keuntungan yang bakal diperoleh.

Secara garis besar keuntungan yang akan Anda dapatkan adalah cicilan bulanan KPR lebih murah dan bunga di bank baru bisa lebih rendah, sedangkan kerugiannya adalah masa kredit lebih panjang.

 

Syarat Pindah KPR Antarbank

Jika Anda akan melakukan take over alias pindah KPR dari bank lama ke bank baru, dalam praktiknya ada beberapa dokumen penting harus dipersiapkan, yaitu:

1. fotokopi perjanjian kredit;
2. fotokopi sertifikat dengan stempel bank;
3. fotokopi Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) (sebelumnya Izin Mendirikan Bangunan (IMB));
4. fotokopi PBB yang sudah dibayar;
5. fotokopi bukti pembayaran angsuran;
6. buku tabungan asli bernomor rekening untuk pembayaran angsuran; dan
7. data penjual dan pembeli meliputi fotokopi KTP, Kartu Keluarga, buku nikah, NPWP, slip gaji terakhir, surat keterangan kerja, surat keterangan penghasilan, fotokopi mutasi keuangan tiga bulan terakhir, dan sebagainya.

Debitur harus datang ke bank asal dan bank baru. Pada bank asal, Anda harus mengajukan pemberhentian membayar KPR kepada pihak bank itu dan menjelaskan alasannya.

 

Biaya Penalti Saat Take Over KPR Antarbank

Dalam perjanjian antara debitur dan bank, debitur yang melakukan pembayaran KPR dipercepat akan mendapatkan penalti KPR yaitu denda yang harus dibayarkan debitur saat melunasi KPR sebelum jangka waktu yang ditentukan.

Jika pindah KPR bank, biaya penalti harus dibayarkan oleh debitur ke bank lama sebagai konsekuensi proses perpindahan. Tujuan adanya penalti KPR untuk melindungi kerugian finansial dari pendapatan bunga yang seharusnya didapat bank.

Adapun besaran biaya penalti yang harus dibayarkan berbeda-beda tergantung kebijakan bank, misalnya kisaran 5—7 persen dari besaran pinjaman yang akan dilunasi.

Contoh, ketika Anda pindah KPR bank dengan utang KPR sebesar Rp400 juta dan terkena penalti 3 persen, jumlah biaya penalti yang mesti dibayar adalah Rp12 juta.

Hal ini berkaitan dengan bunyi Pasal 1338 KUH Perdata, yang menyebutkan:

Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan iktikad baik.

Wahyu Hario Satriyotomo dalam jurnal tesisnya yang berjudul Penyelesaian Sengketa Pelunasan Kredit Bank Berdasarkan Keadilan Dikaitkan dengan Perhitungan Bunga Sebelum Jatuh Tempo Dihubungkan dengan Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2011 tentang Otoritas Jasa Keuangan, menjelaskan bahwa pelunasan kredit dipercepat atau pelunasan maju umumnya menimbulkan sengketa antara nasabah dan pihak bank. Sengketa ini terjadi karena umumnya pihak bank menghitung sisa pokok ditambah dengan bunga serta penalti.

Sementara itu, besaran bunga atau penalti belum diatur dalam peraturan perundang-undangan. Dengan kata lain, besaran bunga dan denda dari pelunasan pinjaman sebelum jatuh tempo murni diatur oleh bank pemberi kredit. Umumnya besaran bunga atau denda sudah tercantum dalam perjanjian yang ditandatangani.

Namun, perlu ditekankan bahwa penalti KPR harus diinformasikan langsung oleh pihak bank kepada debitur. Tanpa adanya persetujuan peminjam, penalti tidak bisa dikenakan.

Seandainya nasabah (debitur) merasa dirugikan perihal pelunasan pinjaman sebelum jatuh tempo, ia bisa mengadukan kepada Otoritas Jasa Keuangan sebagaimana fungsi di bidang pelayanan pengaduan konsumen berdasarkan Pasal 29 UU OJK.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
2. Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2011 tentang Otoritas Jasa Keuangan.

Referensi:

1. Mengenal Take Over KPR, Keuntungan dan Syarat Mengajukannya, yang diakses pada 6 Mei 2024, pukul 11.00 WIB;
2. Otoritas Jasa Keuangan, yang diakses pada 6 Mei 2024, pukul 15.00 WIB;
3. Pilihan Produk KPR, yang diakses pada 6 Mei 2024, pukul 13.05 WIB;
4. Simulasi Take Over KPR, yang diakses pada 6 Mei 2024, pukul 13.00 WIB;
5. Ida Bagus Ascharya Prabawa. Guide to Invest in Property. Jakarta: Elex Media Komputindo, 2016;
6. Wahyu Hario Satriyotomo. Penyelesaian Sengketa Pelunasan Kredit Bank Berdasarkan Keadilan Dikaitkan dengan Perhitungan Bunga Sebelum Jatuh Tempo Dihubungkan dengan Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2011 tentang Otoritas Jasa Keuangan. Jurnal Tesis Universitas Padjadjaran.