Saya berminat untuk membeli rumah sitaan bank. Yang mau saya tanyakan: 1. Bagaimana kekuatan hukum rumah sitaan bank? 2. Apa saja risiko ketika pemilik rumah (debitor Bank) tidak setuju dengan pelelangan rumahnya? Sebagai informasi: saat ini nasabah Bank xxx mengalami kredit macet, dan tidak dapat membayar/melanjutkan kreditnya pada bank, sehingga rumah yang dijaminkan akan dilelang oleh pihak bank tetapi pemilik rumah bersikeras rumahnya tidak mau dilelang oleh bank, sementara sertifikat rumah ada pada bank. Mohon pencerahannya, thanks.
Pada prinsipnya, jika rumah tersebut dibebankan dengan hak tanggungan, Bank sebagai kreditor mempunyai hak untuk mengeksekusi jaminan rumah tersebut. Dalam hal nasabah/debitor menolak eksekusi tersebut, Bank akan mengajukan gugatan perdata, berupa wanprestasi terhadap perjanjian kredit antara Bank dan nasabah. Putusan atas perkara wanprestasi tersebut akan menjadi dasar untuk melaksanakan Sita Eksekusi atas objek jaminan tersebut.
Penjelasan lebih lanjut, silakan baca ulasan di bawah ini.
Belajar Hukum Secara Online dari Pengajar Berkompeten Dengan Biaya TerjangkauMulai DariRp. 149.000
Ulasan:
Pada dasarnya, rumah sitaan Bank pada awalnya merupakan salah satu bentuk jaminan dari fasilitas kredit yang diterima oleh nasabah debitor dari Bank. Rumah tersebut dibebankan dengan jaminan berupa Hak Tanggungan. Secara hukum, apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek HakTanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasilpenjualan tersebut.[1]
Berlandaskan ketentuan tersebut, apabila nasabah/debitor tidak mampu dan/atau tidak mau untuk melunasi utang atau fasilitas kredit yang ia peroleh dari Bank, maka berdasarkan UU Hak Tanggungan, terdapat beberapa upaya eksekusi atas objek jaminan, yaitu sebagai berikut:
1.Mengeksekusi objek jaminan (Hak Tanggungan) berdasarkan titel eksekutorial yang terdapat dalam sertifikat Hak Tanggungan (irah-irah “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”). Obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahulu dari pada kreditor-kreditor lainnya.[2]
2.Atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan obyek Hak Tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan, jika dengan demikian itu, akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak.[3]
Berdasarkan upaya eksekusi berdasarkan UU Hak Tanggungan tersebut, kreditor/bankmemang diberikan hak untuk mengeksekusi sendiri/langsung objek jaminan atas kekuasaan sendiri. Eksekusi secara sukarela tersebut dinamakanParate Eksekusi, dimana Bank dapat melakukan lelang jaminan kebendaan dimaksud atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum, berdasarkan irah-irah yang tercantum pada Sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana telah dijelaskan di atas.
Walaupun pada prinsipnya, eksekusi tanpa melalui fiat pengadilan dapat dilaksanakan berdasarkan irah-irah yang terdapat pada Sertifikat Hak Tanggungan, namun pada prakteknya,untuk kasus-kasus tertentu, Bank melaksanakan parate eksekusi dengan bantuan Ketua Pengadilan Negeri untuk menghindari tindakan defensif dari nasabah/debitor. Dalam hal nasabah/debitor menolak eksekusi tersebut, Bank akan mengajukan gugatan perdata, berupa wanprestasi terhadap perjanjian kredit antara Bank dan nasabah. Putusan atas perkara wanprestasi tersebut akan menjadi dasar untuk melaksanakan Sita Eksekusi atas objek jaminan tersebut.
Sehubungan dengan hal ini, agar kiranya dicatat bahwa Bank sebagai penjual lelang dan pemegang Hak Tanggungan, harus memastikan bahwa obyek lelang (obyek Hak Tanggungan) tersebut bersih dari segala macam pembebanan/jaminan maupun penguasaan secara fisik terhadapnya. Pada praktiknya, Bank akan melakukan upaya-upaya untuk menjamin penyerahan secara fisik dari obyek lelang tersebut kepada pihak pemenang lelang, termasuk namun tidak terbatas dengan menggunakan jasa pihak ketiga untuk pengosongan dan pengamanan agunan yang akan dilelang sampai dengan penyerahankepada pembeli/ pihak pemenang lelang.
Langkah Hukum bagi Pembeli
Mohon kiranya dicatat apabila ketika pembeli telah menjadi pemilik yang sah dan secara fisik menguasai rumah tersebut, kemudian terdapat upaya sita eksekusi terhadapnya, maka, pemilik rumah yang beriktikad baik tersebut dapat mengajukan gugatan perdata biasa, sebagaimana dikemukakan dalam Putusan Mahkamah Agung No. 996 K/Pdt/1989, bahwa derden verzet yang diajukan atas eksekusi yang diletakkan pengadilan negeri dalam suatu perkara perdata, dapat dibenarkan selama putusan perkara yang dilawan (perkara pokok) belum mempunyai kekuatan hukum tetap serta eksekusi tersebut belum diangkat. Untuk itu, agar terdapat kepastian hukum terkait dengan kepemilikan rumah yang merupakan obyek lelang tersebut, maka kami sarankan agar proses pengurusan balik nama dapat dilakukan dengan sesegera mungkin setelah pelunasan obyek lelang tersebut, dengan berkoordinasi dengan Bank.
