Tahap evaluasi yang dilakukan terhadap HAT itu dilakukan 2 tahun sebelum berakhirnya setiap tahapan dengan 5 kriteria. Pertama, tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak. Kedua, pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak. Ketiga, syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak. Keempat, pemanfaatan tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang. Kelima, tanah tidak terindikasi telantar.
Pemberian jangka waktu HAT itu bukan tanpa alasan. Mengacu Naskah Akademik (NA) RUU Perubahan UU 3/2022 dijelaskan terkait HAT seperti HGU dan HGB yang berlaku saat ini dinilai belum kompetitif dibanding sejumlah negara seperti Malaysia dan Singapura. Kedua negeri jiran itu mengatur jangka waktu HAT atau leasehold umumnya 99 tahun. Sementara di Thailand lebih bervariasi mengikuti jenis properti dan peraturan daerah setempat dan umumnya 30 tahun dan sekarang di kawasan tertentu mencapai 99 tahun.
Kemudian putusan MK No.21-22/PUU-V/2007 yang menguji Pasal 22 UU No.25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal intinya mengabulkan sebagian permohonan dan menyatakan Pasal 22 ayat (1) huruf a dan huruf b UU 25/2007 bertentangan dengan konstitusi dan tidak mempunyai kekuatan mengikat. Dalam putusan itu MK memutuskan pasal 22 ayat (1) huruf c UU 25/2007 tidak bertentangan dengan konstitusi.
NA RUU IKN menafsirkan putusan MK itu berarti jangka waktu HGU dan HGB untuk tujuan penanaman modal tidak dapat diperpanjang di muka dan diperbarui kembali sebagaimana diatur Pasal 22 ayat (1) huruf a dan b UU 25/2007. Tapi, jangka waktu Hak Pakai untuk tujuan penanaman modal masih dapat diperpanjang di muka dan diperbarui kembali.
Mengacu putusan MK itu NA RUU IKN menyimpulkan pada intinya Pasal 22 ayat (1) sepanjang menyangkut frasa ‘di muka sekaligus’ dan ‘berupa’ HGU dapat diberikan dengan jumlah 95 tahun dan dapat diperbarui selama 35 tahun, HGB dapat diberikan 80 tahun dan diperpanjang di muka sekaligus 50 tahun dan dapat diperbarui selama 30 tahun.
Kemudian Hak Pakai dapat diberikan 70 tahun dan diperpanjang di muka sekaligus 45 tahun dan diperbarui selama 25 tahun. Lalu Pasal 22 ayat (4) sepanjang menyangkut frasa ‘sekaligus di muka’ UU 25/2007 bertentangan dengan UUD RI Tahun 1945 dan tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat.
“Dari pandangan MK tersebut pada dasarnya yang menjadi persoalan terkait upaya perubahan ketentuan HAT adalah aspek mekanisme, yakni sepanjang tidak diperpanjang di muka sekaligus, maka penetapan jangka waktu HAT adalah konstitusional dan dapat diterapkan,” begitu sebagian kutipan NA RUU IKN.
Jangka waktu 99 year lease menurut NA RUU IKN sudah menyebar ke berbagai negara bekas jajahan Inggris. Seperti Australia, Kanada, Hong Kong, Singapura, Malaysia, dan lainnya. Jangka waktu 99 tahun itu sebagai salah satu cara untuk mengatur pemanfaatan tanah oleh negara atau pemilik tanah kepada pihak lain. Biasanya jangka waktu panjang diberikan kepada pihak yang ingin mengembangkan tanah tersebut untuk kepentingan publik atau ekonomi.
Keuntungan dari jangka waktu 99 tahun ini menurut NA RUU IKN dapat memberikan kepastian hukum dan perlindungan bagi pihak yang mendapatkan HAT selama jangka waktu yang ditentukan. Selain itu juga dapat memberikan insentif bagi pihak yang mendapat hak tersebut untuk memanfaatkan tanah secara optimal dan bertanggung jawab.
“Sehingga dapat memunculkan ekosistem investasi yang kompetitif di IKN dibandingkan negara tetangga,” demikian sepenggal kutipan kalimat dalam NA RUU IKN.